Quanto costa vendere casa da privato: tutte le spese, una per una
Santino Muto · aggiornato il 10 ottobre 2026Le spese, una per una
| Voce | Serve? | Quanto costa |
|---|---|---|
| APE, attestato di prestazione energetica | Sì, già per l’annuncio | Lo fa un tecnico abilitato: chiedi due preventivi |
| Visura e planimetria catastale | Sì | Gratis online per il proprietario (area riservata dell’Agenzia delle Entrate) |
| Atto di provenienza (come l’hai avuta) | Sì | Una copia dal notaio del tuo acquisto, se non la trovi |
| Verifica in Comune dei permessi edilizi | Molti notai la chiedono | Diritti di accesso agli atti più il tecnico che li controlla |
| Sanatoria o aggiornamento catastale | Solo se ci sono difformità | Dipende dal caso: per le piccole difformità che vedo più spesso a Reggio Emilia, intorno a 1.000-1.500 € |
| Annuncio sui portali | Sì | Molti portali fanno pubblicare i privati gratis; la visibilità a pagamento è facoltativa |
| Notaio del rogito | Sì | Di regola lo paga chi compra |
Il mutuo che hai ancora sulla casa
Puoi vendere anche se stai ancora pagando il mutuo. Il giorno del rogito una parte del prezzo va alla tua banca e chiude il debito. La cancellazione dell’ipoteca, quando il mutuo è estinto, è gratuita: la banca la comunica da sola.
Prima di fissare il prezzo minimo chiedi alla banca il conteggio di estinzione, così sai quanto ti resta in tasca davvero.
Le tasse: solo la plusvalenza, e non sempre
Paghi le tasse sul guadagno (la plusvalenza) solo se vendi entro 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione. Non le paghi se:
- la casa è stata l’abitazione principale tua o della tua famiglia per la maggior parte del tempo in cui l’hai avuta;
- l’hai ricevuta in eredità.
Quando si pagano, puoi chiedere al notaio l’imposta sostitutiva del 26% sul guadagno: la trattiene lui al rogito e la versa allo Stato.
Quanto risparmi rispetto a un’agenzia
La provvigione di solito va dal 2 al 4% del prezzo, più IVA. Su una casa da 200.000 € il 3% più IVA fa 7.320 €. Su una da 300.000 € fa 10.980 €.
Il mio servizio, invece, è una cifra fissa scritta prima di partire, mai una percentuale sul prezzo della tua casa. Te la dico nei 20 minuti in cui capiamo dove si inceppa la tua vendita, in base alla tua casa.
Vuoi capire dove si inceppa la tua vendita?
Ne parliamo in 20 minuti, al telefono o in videochiamata: mi racconti la tua casa e cosa è successo finora, e capiamo da dove ripartire.
Domande frequenti
Chi paga il notaio quando si vende casa?
Di regola chi compra (Codice civile, articolo 1475). Si può pattuire diversamente, ma è raro.
Si pagano tasse quando si vende una casa ereditata?
Non si paga la plusvalenza sulle case ricevute in eredità. Restano solo le spese per i documenti e, nel frattempo, IMU e condominio divisi fra gli eredi.
Quanto costa l’APE per vendere casa?
Il prezzo lo fa il tecnico e cambia con la casa e la zona. Chiedi almeno due preventivi: l’APE serve già per pubblicare l’annuncio, perché l’indice di prestazione energetica va scritto lì.