Quali documenti servono per vendere casa: l’elenco completo e da dove partire

Santino Muto · aggiornato il 10 ottobre 2026

I documenti della casa

• Atto di provenienza. Il rogito con cui hai comprato, oppure la successione o la donazione.
• Visura e planimetria catastale. Dal 2010 nel rogito dichiari che la planimetria corrisponde alla casa com’è oggi. Se c’è un muro spostato o un bagno in più, va aggiornata prima.
• APE. Serve già per pubblicare l’annuncio, che deve riportare l’indice di prestazione energetica.
• Permessi edilizi. Licenze, concessioni, condoni, pratiche dei lavori. Si chiedono in Comune con l’accesso agli atti. Molti notai chiedono anche una relazione del tecnico. A Reggio Emilia si chiama ARE: dice che la casa è uguale ai disegni in Comune. Non è obbligatoria, ma è difficile trovare un notaio che rogiti senza.
• Certificato di agibilità, se c’è.
• Certificazioni degli impianti, se le hai. Per vendere non servono per legge. Chi compra però le chiede quasi sempre.

I documenti tuoi

• documento d’identità e codice fiscale di tutti i proprietari;
• se sei sposato, il regime patrimoniale (comunione o separazione dei beni);
• se sei separato o divorziato, gli accordi che riguardano la casa.

Il condominio

Chiedi all’amministratore:

• una dichiarazione che le spese sono pagate;
• le spese dell’ultimo anno e quelle previste;
• i lavori straordinari già decisi;
• il regolamento di condominio.

Chi compra risponde con te delle spese non pagate dell’anno in corso e di quello prima (articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile): per questo il notaio controlla.

Dopo il rogito manda all’amministratore una copia autentica dell’atto: finché non la riceve, per le spese che maturano resti obbligato anche tu, insieme a chi ha comprato.

Se hai il mutuo o se l’hai ereditata

Con il mutuo, chiedi alla banca il conteggio di estinzione alla data del rogito.

Se la casa è ereditata servono la dichiarazione di successione e la voltura in catasto. Il notaio verifica anche l’accettazione dell’eredità. Trovi tutto nella pagina sulla casa ereditata.

Da dove partire, in quest’ordine

1. Confronta la planimetria con la casa, stanza per stanza. È il controllo che blocca più vendite, ed è anche quello che fa il perito della banca di chi compra. Prevenire è meglio che curare: se il tecnico ti dice due o tre mesi per una sanatoria, si parte subito.
2. Fai l’accesso agli atti in Comune per avere i permessi edilizi.
3. Fai fare l’APE.
4. Chiedi le carte del condominio.

Se trovi differenze, leggi sistemo prima o vendo com’è.

Domande frequenti

Fonti

• Agenzia delle Entrate: consultazione personale di visure e planimetrie
• Codice civile, disp. att. art. 63 (spese condominiali)

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