Sistemo prima o vendo com’è? Difformità, sanatorie e lavori prima di vendere casa
Santino Muto · aggiornato il 10 ottobre 2026Le difformità che vedo più spesso
- un bagno ricavato in cantina o in lavanderia;
- una cucina in taverna;
- una parete spostata o tolta;
- un balcone o una veranda chiusi;
- un sottotetto diventato camera.
Spesso il proprietario non lo sa, perché i lavori li ha fatti chi c’era prima. Lo scopre il perito della banca di chi compra, a trattativa chiusa. È il momento peggiore.
Due tipi di difformità
Catastale: la planimetria in catasto non corrisponde alla casa. Si sistema con un aggiornamento fatto da un tecnico.
Urbanistica: la casa non corrisponde ai permessi depositati in Comune. Serve una pratica in Comune, a volte una sanatoria con sanzione. Alcune difformità non si possono sanare.
Il tecnico ti dice in quale caso sei e quanto costa. Per le piccole difformità che vedo più spesso a Reggio Emilia si sta intorno a 1.000-1.500 €.
Le tolleranze del decreto Salva Casa
Dal 2024 le piccole differenze rispetto al progetto non sono abusi, se stanno dentro le tolleranze. Per i lavori fatti entro il 24 maggio 2024 le tolleranze dipendono dalla superficie della casa:
| Superficie utile | Tolleranza |
|---|---|
| sotto 60 m² | 6% |
| da 60 a 100 m² | 5% |
| da 100 a 300 m² | 4% |
| da 300 a 500 m² | 3% |
| oltre 500 m² | 2% |
Per i lavori fatti dopo, la tolleranza è del 2%. Se il tuo caso ci rientra lo dice il tecnico.
I lavori di bellezza: quasi mai
Rifare il bagno o la cucina per vendere di rado ti torna indietro nel prezzo: chi compra spesso vuole farli a modo suo.
Rende di più quello che costa poco:
- svuotare e pulire;
- stuccare la crepa che c’è da dieci anni;
- cambiare le lampadine bruciate;
- far vedere la casa con la luce del giorno.
Una pulita, una stuccata, un quadro: chi entra non deve vedere un cantiere.
Se invece ci sono lavori da fare, scrivilo nell’annuncio con i costi stimati. Saperlo prima serve: tanto tutti vogliono trattare, e così lo metti già nella trattativa. Chi compra si fida di più e non scappa alla prima visita.
Vuoi capire dove si inceppa la tua vendita?
Ne parliamo in 20 minuti, al telefono o in videochiamata: mi racconti la tua casa e cosa è successo finora, e capiamo da dove ripartire.
Domande frequenti
Si può vendere una casa con difformità?
Le difformità catastali vanno sistemate prima del rogito. Per quelle urbanistiche dipende: se sono sanabili, a volte si possono dichiarare e lasciare a chi compra, d’accordo con lui; se gravi, possono bloccare l’atto. Decide il notaio, caso per caso: chiedi prima di pubblicare.
Quanto costa una sanatoria per vendere casa?
Dipende dal tipo di difformità e dal Comune. Per le piccole difformità che vedo più spesso a Reggio Emilia, fra tecnico, diritti e sanzioni, si sta intorno a 1.000-1.500 €.
Conviene ristrutturare prima di vendere?
Quasi mai. I soldi spesi in bagni e cucine nuove di rado tornano nel prezzo. Conviene sistemare le difformità, pulire, fare piccole riparazioni e dire con chiarezza quali lavori servono.