Proposta d’acquisto e compromesso fra privati: come funzionano, caparra e registrazione
Santino Muto · aggiornato il 10 ottobre 2026Cosa scrivere nella proposta
Le cose scrivile tutte prima, già nella proposta. Se le dici prima, non devi arrampicarti sugli specchi dopo.
- i dati di chi compra e di chi vende;
- la casa, con i dati catastali;
- il prezzo e come viene pagato;
- la somma che accompagna la proposta (di solito un assegno intestato a te, che diventa caparra se accetti);
- fino a quando la proposta è irrevocabile;
- se vale “salvo concessione del mutuo”, con importo e data (vedi il mutuo di chi compra);
- la data massima del rogito e quando la casa sarà libera;
- cosa resta in casa, per esempio la cucina o i mobili.
Quando diventa vincolante
La proposta lega chi compra fino alla scadenza scritta. Quando la firmi per accettazione e chi compra lo viene a sapere, il contratto è concluso: nessuno dei due può più cambiare idea senza conseguenze.
Per questo va scritta bene. Se nella proposta c’è già tutto quello che serve, vale già come preliminare.
La caparra confirmatoria
È la somma che chi compra versa alla firma. Fa da garanzia per tutti e due (articolo 1385 del Codice civile):
- se chi compra si tira indietro, la caparra la tieni tu;
- se ti tiri indietro tu, gli restituisci il doppio.
Al rogito la caparra diventa parte del prezzo.
Registrare il compromesso
Il preliminare va registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma. Si fa anche online, con il servizio RAP web.
- imposta di registro fissa: 200 €;
- più lo 0,5% della caparra confirmatoria e degli acconti sul prezzo, se ci sono;
- il 3% solo se la caparra è “penitenziale”, cioè il prezzo per potersi ritirare;
- una marca da bollo da 16 € ogni 4 facciate.
L’imposta in percentuale non è persa: viene scalata da quella del rogito. Se registri in ritardo paghi una sanzione.
Molti siti scrivono ancora 20 giorni e il 3% sugli acconti: sono le regole di prima del 2025.
Se fai il preliminare davanti al notaio, lo registra lui e lo può anche trascrivere: chi compra è più protetto, ma costa di più.
Dal compromesso al rogito
Il notaio di solito lo sceglie chi compra, perché lo paga. Mandagli subito i documenti, così controlla tutto per tempo. Il giorno del rogito chi compra paga il resto del prezzo, il notaio verifica i pagamenti e tu consegni le chiavi, o nella data che avete scritto.
Vuoi capire dove si inceppa la tua vendita?
Ne parliamo in 20 minuti, al telefono o in videochiamata: mi racconti la tua casa e cosa è successo finora, e capiamo da dove ripartire.
Domande frequenti
Il compromesso fra privati è valido senza notaio?
Sì. Basta la forma scritta, firmata da tutti e due, e la registrazione all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma. Il notaio è obbligatorio solo per il rogito.
Quanto deve essere la caparra?
La legge non fissa una cifra. Di solito si sta fra il 10 e il 20% del prezzo, divisi fra proposta e compromesso. Deve essere abbastanza alta da tenere tutti e due impegnati.
Chi registra il preliminare?
Le parti, anche online con il servizio RAP web dell’Agenzia delle Entrate o tramite un intermediario abilitato. Se il preliminare è fatto dal notaio, lo registra lui.
Fonti
- Codice civile, art. 1385 (caparra confirmatoria)
- Agenzia delle Entrate: registrazione del contratto preliminare