Vendere e comprare casa insieme: prima vendo o prima compro?
Santino Muto · aggiornato il 10 ottobre 2026Le tre strade
- Vendi prima. Sai quanto incassi e tratti con calma la casa nuova. Chiedi a chi compra un rogito lontano o di restare in casa qualche mese dopo il rogito, scritto nel compromesso.
- Compri prima. Ti prendi la casa che vuoi, ma per un periodo paghi due case. Serve liquidità o un mutuo ponte, e il prezzo della vecchia non deve scendere sotto i tuoi conti.
- Insieme. Fai la proposta per la casa nuova “salvo vendita della mia entro [data]”. Qualche venditore dice di no. Con una data precisa e una casa con il prezzo giusto, si può fare.
I tempi da far combaciare
Fra la proposta accettata e il rogito di solito passano da uno a tre mesi: il tempo del mutuo di chi compra e dei documenti. Usali. Quando qualcuno fa una proposta sulla tua casa, devi già sapere quali case ti piacciono e quanto puoi spendere.
Le agevolazioni prima casa
Se hai comprato con le agevolazioni prima casa e vendi entro 5 anni, le perdi, a meno che:
- vendi prima e ricompri dopo: compri un’altra prima casa entro 1 anno dalla vendita. Hai anche diritto a un credito d’imposta pari a quanto avevi pagato di imposta sul primo acquisto;
- compri prima e vendi dopo: compri la nuova con le agevolazioni e vendi la vecchia entro 2 anni. Il termine è passato da 1 a 2 anni con la legge di bilancio 2025.
Sono regole che cambiano: fai sempre verificare il tuo caso dal notaio prima di firmare.
Quando la casa non va più bene
Capita spesso: la villetta su tre piani dopo un’operazione alla schiena, la casa troppo grande dopo una separazione. La paura è restare senza casa. Si evita mettendo le date per iscritto, nella proposta e nel compromesso, prima di firmare dall’altra parte.
Vuoi capire dove si inceppa la tua vendita?
Ne parliamo in 20 minuti, al telefono o in videochiamata: mi racconti la tua casa e cosa è successo finora, e capiamo da dove ripartire.
Domande frequenti
Conviene vendere prima o comprare prima?
Di solito vendere prima, o almeno firmare il compromesso, chiedendo una data di rogito o di consegna lunga. Comprare prima richiede soldi o un mutuo ponte per il periodo in cui hai due case.
Quanto tempo ho per ricomprare la prima casa?
Se vendi una prima casa comprata con le agevolazioni da meno di 5 anni, devi comprarne un’altra entro 1 anno. Se invece compri prima la nuova, hai 2 anni per vendere la vecchia (dalla legge di bilancio 2025).
Posso fare una proposta condizionata alla vendita della mia casa?
Sì, scrivendo “salvo vendita della mia casa entro [data]”. Il venditore può accettare o no: una data vicina e una casa con il prezzo giusto aiutano.
Fonti
- Agenzia delle Entrate: agevolazioni prima casa
- Ediltecnico: due anni per vendere e riacquistare (legge di bilancio 2025)